Le projet de loi pour l’accès au logement
et un urbanisme rénové (ALUR)
Adoption en première lecture
Le 26 octobre 2013
par le Sénat
Ce projet fait suite à plusieurs mesures adoptées depuis 2012 en faveur du logement social : relèvement du plafond du livret A, loi relative à la mobilisation du foncier public et au renforcement des obligations de production de logement social, nouveau dispositif fiscal en faveur de l’investissement locatif, pacte d’objectifs et de moyens conclu entre l’État et le mouvement HLM.
Préalablement voté par les députés lors de son passage à l’Assemblée nationale, le projet de loi ALUR a été ensuite examiné par les rapporteurs Claude Dilain et Claude Bérit-Débat au nom de la commission des affaires économiques du Sénat. En séance publique à partir du 22 octobre 2013, les sénateurs ont fait évoluer le texte aussi bien sur son volet logement que sur son volet urbanisme.
Ville & Banlieue revient sur les dispositions structurantes de ce projet de loi.
Favoriser l’accès à un logement abordable
Réformant les dispositions relatives au loyer, aux charges et au règlement des litiges de la loi du 6 juillet 1989, l’article 3 instaure l’encadrement des loyers dans les zones tendues (pour une définition des zones tendues : article 232 du code général des impôts). Ce dispositif découlera de la mise en place d’observatoires locaux des loyers. Ces derniers, pouvant être « créés à l’initiative des collectivités territoriales, des intercommunalités compétentes en matière d’habitat ou de l’État, auront pour mission de recueillir les données relatives aux loyers et de les mettre à disposition du public ».
Il sera ensuite fixé chaque année un loyer médian de référence, un loyer élevé (montant qui ne pourra être supérieur de 20 % au loyer médian de référence) et un loyer médian de référence minoré (montant qui ne pourra être inférieur de 30 % au loyer médian de référence), « exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique ».
Les observatoires locaux des loyers seront intégrés aux dispositifs d’observation de l’habitat, préalablement établis par les intercommunalités et leurs communes au sein de leur PLH. Ces observatoires permettront « d’engager des actions de diminutions de loyers » si ces derniers sont supérieurs au loyer élevé lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, et ainsi de ralentir la hausse continue des loyers du secteur locatif privé qui se manifeste fortement depuis une quinzaine d’années.
Autre disposition pour renforcer l’accès à un logement abordable, un cadre juridique promouvant l’habitat participatif est institué avec l’article 22. Les sociétés d’habitat participatif permettront « à leurs associés de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles d’habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis ».
Cette solution alternative à la pratique classique de production de logements favorisera la jouissance et non pas la propriété d’un logement. Elle se démarque en affichant une opposition claire avec des démarches spéculatives. Ces sociétés d’habitat participatif pourront prendre diverses formes, notamment celles de coopérative d’habitants ou de sociétés d’autopromotion. Elles constituent pour les collectivités une forme intéressante de production d’habitat collectif.
Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées
S’inspirant des rapports de Dominique Braye, président de l’ANAH, et de Claude Dilain, sénateur, ancien président de Ville & Banlieue, la lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées est renforcée.
L’article 23 instaure un registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétés. Un établissement public d’État en sera responsable, il « facilitera la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements ». Ce dispositif vise à améliorer la connaissance technique et financière des copropriétés afin de prévenir leur dégradation. La démarche d’immatriculation sera étalée dans le temps, en fonction du nombre de lots de la copropriété ; elle devrait se terminer avant le 31 décembre 2018.
D’autres dispositifs visent à améliorer la gestion des copropriétés pour prévenir leur dégradation.
L’article 27 crée un fonds de prévoyance, auquel les syndicats de copropriétaires devront cotiser, et impose à l’assemblée générale des copropriétaires de se prononcer sur la réalisation d’un diagnostic technique global.
L’article 30, dès lors que la situation financière d’une copropriété est compromise gravement, permet désormais aux maires et aux présidents d’intercommunalités compétentes en matière d’habitat de saisir le juge pour une demande d’administration provisoire. Des opérations de requalifications des copropriétés dégradées pourront être mises en place « par l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements pour lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles ».
Ces opérations, rendues possibles par l’article 31, pourront donner lieu à l’instauration du droit de préemption urbain renforcé ou faire l’objet d’une opération d’intérêt national.
L’article 35 ouvre la possibilité « aux maires, présidents d’intercommunalités compétentes en matière d’habitat, associations d’habitants, associations de propriétaires ou de copropriétaires de proposer au représentant de l’État dans le département qu’une commission élabore un diagnostic de la situation de l’ensemble immobilier et de proposer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés ».
Concernant l’habitat indigne, l’article 41 donne la possibilité aux maires « de transférer leurs pouvoirs de police spéciale aux présidents des intercommunalités compétentes en matière d’habitat dès lors que toutes les communes de l’intercommunalité ont également décidé de leur confier leurs pouvoirs en la matière ». De plus, si ces dernières sont délégataires des aides à la pierre, le préfet peut « déléguer aux présidents de ces établissements ses prérogatives en matière de police de santé publique ».
Ce transfert n’étant pas automatique, « le représentant de l’État dans le département peut déléguer aux maires des communes membres d’une intercommunalité et disposant d’un service communal d’hygiène et de santé ses prérogatives au nom de l’État ».
L’article 43 bis permettra désormais aux communes d’exercer leur droit de préemption pour lutter contre l’habitat indigne, insalubre ou dangereux.
Plus d’efficacité pour les politiques publiques du logement
Afin d’apporter plus de transparence et de coordination entre les différents acteurs du logement social, l’article 47 renforce le système informatique d’enregistrement des demandes de logement social (SNE) en le confiant à un GIP qui regroupera « l’État, les bailleurs sociaux, les entreprises publiques locales, et les représentants des réservataires : collectivités territoriales et organismes collecteurs ».
Par ailleurs, les intercommunalités dont le PLH est approuvé devront mettre en place un « dispositif destiné à mettre en commun les informations relatives à la situation des demandeurs et à l’évolution de leurs dossiers en cours de traitement ». Les intercommunalités élaboreront alors un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d’information des demandeurs. Les communes-membres y sont associées lors de l’élaboration, ainsi que tout au long de la démarche.
Ce plan partenarial consistera à organiser le partage des informations entre toutes les parties prenantes et à fixer les modalités d’organisation et de fonctionnement du service d’information et d’accueil des demandeurs de logements. Cette avancée en matière de politique d’attribution engagera la voie d’une meilleure organisation des stratégies de peuplement à une échelle intercommunale, plus propice au rééquilibrage du logement social et plus cohérente avec le projet de territoire.
L’article 48 unifie les organismes de contrôle du logement social en fusionnant l’ANPEEC et la MIILOS au sein d’une autorité unique : l’Agence nationale de contrôle du logement social. « L’agence est chargée d’une mission de contrôle et d’évaluation relative au logement social et à la participation des employeurs à l’effort de construction ».
À travers l’article 49, ce sont les missions des opérateurs du logement social qui sont étendues. Les organismes HLM pourront intervenir pour la gestion de copropriétés dégradées alors que les bailleurs sociaux dans leur ensemble pourront devenir acteurs de l’habitat participatif.
Le projet de loi confère de meilleures dispositions aux politiques du logement d’échelle intercommunale, et ce par soucis de cohérence. Selon l’article 52, les offices publics de l’habitat communaux des communes, membres d’une intercommunalité dotée de la compétence habitat, seront rattachés à partir du 1er janvier 2017 à l’échelon intercommunal ; ils deviendront alors intercommunaux.
L’article 56 vise à « renforcer le rôle pivot du PLH comme instrument de pilotage de l’action des collectivités en matière de logement ». Ce même article étend le domaine de compétences en matière de logement pouvant être déléguées par l’État aux intercommunalités : les aides à la pierre aussi bien pour le parc social que privé, la garantie du droit à un logement décent, des réquisitions et de la veille sociale.
Vers une modernisation des documents d’urbanisme
Dernière partie du projet de loi ALUR, le volet urbanisme a suscité de nombreux débats et amendements. C’est le cas de l’article 63 qui transfère la compétence « PLU » aux communautés de communes et d’agglomérations, dans un délai de trois ans suivant la publication de la loi ALUR.
Le transfert de compétence des plans locaux d’urbanisme à l’intercommunalité est déjà rendu possible suivant une démarche volontaire, ce que le projet de loi entend renforcer en rendant le transfert obligatoire. Ceci afin notamment de permettre aux communes qui ne sont pas couvertes par aucun document d’urbanisme (13.000 sont soumises de plein droit au règlement national d’urbanisme) de co-construire en partenariat avec les autres communes membres de l’intercommunalité leur document d’urbanisme, mais également de permettre au principal document d’urbanisme d’appréhender de manière équilibrée et cohérente le développement de territoires dont l’étendue est plus vaste que les limites communales.
En rallongeant la date de transfert et en instaurant un débat annuel sur la politique de l’urbanisme dans toutes intercommunalités compétentes en matière de PLU, l’Assemblée nationale avait adopté cet article. La commission des affaires économiques du Sénat a alors prévu le transfert, sauf si une minorité de blocage d’un quart des communes représentants au moins 10 % de la population s’oppose au transfert de compétence. Cette disposition, adoptée par le Sénat le 25 octobre 2013, risque d’être modifiée lors de la navette parlementaire.
DOSSIER DE PRESSE – 29 Octobre 2013
* Le retour du projet de loi ALUR s’effectuera à l’Assemblée nationale pour une deuxième lecture début 2014
Lien :
http://www.senat.fr
